公司营业执照被吊销或注销后处理名下房产的思路
广东华商律师事务所 周争锋律师
这几天主要研究了两个问题。第一、企业营业执照被吊销后，如何处分企业名下的房产，如何签订买卖合同，办理首期款资金监管和不动产登记过户手续；第二、企业自行清算注销后，发现该企业名下还有房产，该如何处理。
抛砖引玉，下面先简单说下笔者的看法。
为了让大多数人都看明白笔者今天想要讨论的问题，首先把讨论的问题，用大部分人可以理解的，看的见、摸得着的寻常事务类比下。
依据《民法总则》的第五十七条，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。也即法人和自然人相对应，法人可以理解为法律虚拟设定的一个自然人。有这基本概念后，笔者们再来讨论，这个虚拟的人突然变成“植物人”或死亡及被宣布死亡后，其名下房产的处理，这样理解起来就简单多了。
企业法人营业执照被吊销后注销前所处的位置，就类似于“植物人”所处的法律地位；企业法人营业执照被注销后所处的位置，就类似自然人死亡及被宣布死亡后所处的法律地位。
为叙述方便，用公司这个最常见的企业法人，作为今天剖析的对象。
另外需要交代的是，今天不是讨论公司营业执照被吊销和注销后的法律区别，也不是讨论法人和自然人在法律上的区别，更不是讨论公司吊销或注销后的诉讼资格问题，因为这些问题太小儿科，不值得大家讨论。
一、公司营业执照被吊销后名下房产的处理思路
1.公司依法被工商行政管理机关依法吊销营业执照后名下房产处理受限制的依据
《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则（2019修订）》第四十九条规定，登记主管机关核准注销登记或者吊销执照，应当同时撤销注册号，收缴执照正、副本和公章，并通知开户银行。
依据《不动产登记暂行条例（2019修订）》第十四条， 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。如果把公司的注册号比作自然人的身份证号码的话，理解的会更加直观，没有身份证号码了，一方主体身份资格被撤销，没办法实现房产登记要求的双方共同申请这一要件。
拿着应该由工商行政管理机关收缴的执照正、副本和公章，不动产登记中心也不可能给你办理登记，即便是失察办理了不动产登记手续，也是当事人使用虚假材料办理登记，不动产证书随时可能被撤销，而不动产登记中心因未尽合理审慎职责会有相应的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
2．公司依法被工商行政管理机关依法吊销营业执照后名下房产处理的办法
（1）恢复被吊销营业执照企业的经营资格
恢复被吊销营业执照企业经营资格，就和寻医问药、按摩推拿“植物人”，让他尽快恢复知觉意识一样，是一个首先应该想到的办法。
吊销企业营业执照，是一种行政处罚行为，但是是可以恢复的，不是不可逆转的。吊销营业执照的行政处罚经行政复议、行政诉讼被撤销，且复议或判决已经生效的，可以申请恢复；吊销营业执照的行政处罚生效后，发现确有错误的，行政机关可以依职权恢复。
2014年及2016年修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》均删除了因未按规定年检处以吊销营业执照行政处罚的相关条款，将年检制度变更为年度报告公示制度，因年检问题被处罚的依据不存在了。网络上可以搜索到有北京、西安、漯河等工商行政机关出台的恢复被吊销营业执照企业经营资格的操作规程，《漯河市工商局关于恢复被吊销营业执照企业经营资格的暂行规定操作规程（试行）》出台时间是2018年6月。
被吊销营业执照企业经营资格可以恢复的判例：
吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01行终126号（2018年08月23日）
本院认为，行政机关有权自行改变其自行作出的行政行为。行政行为的作出是单方面的，但行政行为一经作出，其约束力却是双方面的，行政行为对行政相对人和行政机关都有约束力。但这种约束力只存在于行政行为的存续期间，行政机关虽然受行政行为约束，但在特定条件下可以自行改变（包括撤销、废止）行政行为，这是由行政权自身的特性所决定的。首先，行政机关具有自笔者纠错的机能；其次，行政行为也要适应新情况，如果原来合法的行政行为因作为其根据的事实或者法律状态发生变化，或者缺乏继续存在下去的利益，行政机关也可以废止或者改变原来的行政行为。《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）第七十四条第二款第（二）项规定：“被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的”，“人民法院判决确认违法”；第六十二条规定：“人民法院对行政案件宣告判决或者裁定前，原告申请撤诉的，或者被告改变其所作的行政行为，原告同意并申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》中，对人民法院准允撤回强制清算申请的情形，亦包括“申请人有证据证明相关行政决定被撤销。”都说明行政机关无论在行政诉讼程序进行当中，还是在行政诉讼程序之外，均有权自行纠正、改变其作出的行政行为。同时，从西安市工高行政管理局、北京市工商行政管理局制定的恢复被吊销营业执照经营资格操作规程的相关规范性文件来看，吊销营业执照行政处罚的变更、恢复，是由于法律、行政法规修改公司年检制度导致的普遍现象，并非特例。本案中，因绿新公司未按照规定办理年检手续，市工商局于2007年根据2005年修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》第七十六条的规定，作出吊销绿新公司的营业执照的行政处罚决定。2014年及2016年修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》均删除了因未按规定年检处以吊销营业执照行政处罚的相关条款，将年检制度变更为年度报告公示制度。同时，因绿新公司被吊销营业执照后，引发了群众性信访事件，长春市处理信访突出问题及群众性事件联席会议办公室出具的《会议纪要》亦认可了绿新公司未按规定年检存在的客观原因及绿新公司现因营业执照被吊销产生的难以解决的历史遗留问题。由此可见，市工商局于2007年作出的行政处罚决定适用的法律依据已经发生变化，已经不能适应新情况，缺乏继续存在的依据。在此情况下，市工商局根据《工商行政管理机关处罚程序规定》第八十条、第 八十四条的规定， 经负责人批准，对2007年作出的行政处罚决定重新审查，并经集体讨论程序后，作出纠正行政处理决定并无不当。
（2）吊销营业执照后处分公司名下房产，正常流程是成立清算组，刻制清算组的公章，开设清算组账户，然后有清算组代表公司办理相关手续。依据公司法，企业被吊销执照后除了成立清算组清算外，不能再进行经营活动，但是处分房产的权利还是有的，依据《公司法》及《公司法司法解释二》的规定，清算组有处分权，清算组的成员不行使处分权及时处置财产，反可能要承担赔偿责任。
按照“植物人”卖房的逻辑，清算组就是法律给被吊销营业执照的公司安排的监护人，可以代表公司在清算期间处理名下的房产。
法律依据如下：
《民法总则》第七十条：法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任；主管机关或者利害关系人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。
《民法总则》第七十一条：法人的清算程序和清算组职权，依照有关法律的规定；没有规定的，参照适用公司法的有关规定。
《公司法》第一百八十四条：清算组在清算期间行使下列职权：(一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；(二)通知、公告债权人；(三)处理与清算有关的公司未了结的业务；(四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；(五)清理债权、债务；(六)处理公司清偿债务后的剩余财产。
《公司法司法解释二》第十八条规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。
《公司法司法解释二》第二十三条： 清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人主张其承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。
有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，依据公司法第一百五十一条第三款的规定，以清算组成员有前款所述行为为由向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。
公司已经清算完毕注销，上述股东参照公司法第一百五十一条第三款的规定，直接以清算组成员为被告、其他股东为第三人向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。
深圳市律师协会2014年10月8日第九届理事会第五次会议审议通过的《深圳市律师协会律师从事公司自行清算业务指导标准》中，关于清算组备案和刻章的工作流程供参考：
第十六条 【清算组备案】清算组成立后须及时到深圳市市场监督管理局办理清算组成员备案，备案文件如下：
（一）公司清算组负责人签署的《企业变更（备案）登记申请书》（原件1份）；
（二）经办人身份证明（复印件1份，验原件）；
（三）公司关于清算组备案事项的决议或决定（公司决定由法定代表人签署，盖公章）（原件1份）；
（四）清算组成员的身份证明（复印件各1份，注明“与原件一致”并加盖公司公章）。
第十八条 【申请刻制印章的材料】清算组成立后，可以凭人民法院的解散公司的裁定，股东会、股东大会同意解散公司的决议，工商行政管理部门吊销公司营业执照、责令关闭或者撤销公司的法律文件，股东会、股东大会成立清算组的决议，公司公章及致公安机关刻制印章的函件等法定文件材料，按照国家有关规定向公安机关申请刻制清算组印章。
第十九条 【严格印章使用】清算组印章只能限于清算组履行职责时使用。清算组印章的使用，应当实行审批登记制度。
第二十条 【申请开立清算组账户的材料】清算组印章刻制后，清算组可以凭人民法院的解散公司的裁定，股东会、股东大会同意解散公司的决议，工商行政管理部门吊销公司营业执照、责令关闭或者撤销公司的法律文件，股东会、股东大会成立清算组的决议，公司公章，清算组开立账户的决定及身份证明等文件材料，到银行申请开立清算组账户。清算组帐户开立只能限于清算组依法履行职责时使用。
（3）买受人也可以诉讼的方式强制过户，在企业营业执照被吊销后注销前其民事诉讼主体资格还在。
《公司法司法解释二》第十条规定：公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。
公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。
（4）其他
网友说还有其它的办理方式，没有问明白，也是笔者特想知道的办法。
二、公司营业执照依法注销后发现名下剩余房产的处理思路
1．恢复被注销营业执照企业的经营资格
自然人被人民法院宣告死亡后，在《民法总则》中有恢复身份的相关法律规定，因此法人这个法律虚拟的“人”在营业执照注销后，也应该有复活的救济程序。比如被其他股东冒名签字形成股东会决议注销、注销的程序存在严重其它的违法情形，相关利害关系人可以通过行政复议或行政诉讼的方式，撤销注销恢复企业经营资格。
目前各地市场监督管理机关都在推行简易注销，在简易注销的规定里面明确了恢复注销登记的制度安排。《工商总局关于全面推进企业简易注销登记改革的指导意见》工商企注字〔2016〕253号第二的第（三）中明确，企业在简易注销登记中隐瞒真实情况、弄虚作假的,登记机关可以依法做出撤销注销登记等处理,在恢复企业主体资格的同时将该企业列入严重违法失信企业名单,并通过国家企业信用信息公示系统公示,有关利害关系人可以通过民事诉讼主张其相应权利。
依据及相关案例：
《深圳市企业简易注销登记规定》深市质规〔2015〕4号第十五条 企业有下列情形之一的，商事登记机关可以根据利害关系人请求或者依据职权，撤销企业注销登记，恢复其主体资格：
（一）提交虚假材料、信息或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得简易注销登记的；
（二）确有证据表明企业注销前存在债权债务未清理的；
（三）存在其他原因确需恢复企业主体资格的。
商事登记机关撤销企业简易注销登记，适用简易撤销程序。简易撤销程序另行规定。
企业恢复其主体资格的，不影响债权人主张企业股东对企业债务承担相应民事责任。
相关案例：
南宫市人民法院（2019）冀0581行初51号（2019年07月08日）
本院认为，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第八条及相关规定，原宁晋县工商行政管理局依法享有对辖区内的公司办理注销登记的职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。但工商行政机关在办理企业注销登记过程中，不仅要审查申报材料数量是否齐全，而且须在专业范围内尽可能审查申报材料本身的真实性、合法性，亦即工商行政机关还应对股东会会议的召开、议事和表决程序是否符合相关法律和公司章程，负有审慎合理的审查义务。原宁晋县工商行政管理局在对河北元帮制衣有限公司申请注销登记的审查过程中，虽然履行审慎合理的审查义务，但因该公司法定代表人提供的公司股东会议纪要系伪造，且已被人民法院的生效民事判决确认无效，故原宁晋县工商行政管理局对河北元帮制衣有限公司作出的注销登记行为失去了其合法存在的基础，属主要证据不足，依法应予撤销。
新昌县人民法院（2018）浙0624行初128号 2019年04月18日
本院认为，本案争议焦点为被告对爱普公司注销登记的行政行为的合法性。爱普公司向被告诸暨市监局申请被诉注销登记行为时，提交了由爱普公司法定代表人朱国贤签署、爱普公司盖章的注销登记申请书、刊登解散公告证明、公司三名股东签字的清算报告及公司注销决议、注销税务登记证明材料、营业执照等材料。《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十四条、第一百八十五条、第一百八十八条及《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十三条规定了公司解散、清算及注销登记的程序及材料，被告按照上述规定对爱普公司提交的书面材料进行了形式审查并予以注销登记，已尽到合理注意义务。但是张灵芳本人否认其曾在上述股东会决议和清算报告中签字，也否认其曾授权他人签字，且公司解散及注销登记的基础即关于解散公司、成立清算组的股东会决议、清算报告及关于公司注销的股东会决议上“张灵芳”的签字经笔迹鉴定与张灵芳在采样过程中的笔迹不一致，导致爱普公司提交的股东会决议及清算报告决议缺乏真实性、合法性，对爱普公司注销登记行为依法应予撤销。
2.首先看在市场监督管理机关留存的《清算报告》里债权、债务承继处理方案中对此种情况的安排，没有明确安排时看公司章程有没有这方面的规定，章程中也没有明确规定的，由原清算组或公司权力机构出决议再确认下如何分配。
《民法总则》第七十二条：清算期间法人存续，但是不得从事与清算无关的活动。法人清算后的剩余财产，根据法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。法律另有规定的，依照其规定。清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。
《公司法（2018）》第一百八十六条：清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。
公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。
3.原清算组或法人权力机构无法重新出决议的，权益归全体股东所有，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。此类房产买受人可以通过诉讼全体股东、股东想确权诉讼其他股东的方式强制过户。股东个人有外债的，房产也可以作为股东个人财产予以查封拍卖处分。如何处理清算组同股东及其他人已经签订的买卖合同或抵债协议，笔者个人认为实在没办法，可以选择诉讼处理，买受人可以把全部股东列为被告，股东确权列其他剩余股东为被告。
4.权利人依据在市场监督管理机关留存的《清算报告》的记载，单方申请过户登记具备可能性，有可操作的空间。可以参照《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规[2016]6号）第条关于继承、遗赠不需要办理公证手续的规定，予以公示，逾期无人提出异议或者异议不成立的，登记机关直接予以登记。《清算报告》里对清算后的剩余财产的安排，也算是法人的最后遗言，只是不动产登记操作规范中，只有关于自然人死亡后的继承和遗赠的处理流程，没有明确公司注销后遗留房产的处理流程，还需要个案研究处理。。
5.经合法清算后的公司剩余财产，依据《公司法（2018）》第一百八十六条的规定有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。股东依法进行分配后归股东所有,股东承继公司名下的房产，这是有法律明确依据的，依据物权的一物一权原则，笔者认为股东承继此类房产不受限购政策影响。
写到这里也就明白，各地为什么要禁止公司购买商品住宅了，为了炒房成立个公司，房产过户到公司名下后就申请简易注销，特别是成立一人独资公司，实际上就架空了限购政策。同时有引发另外一个话题，就是只允许以公司名义购买商业办公研发用房，那要是公司买了以后走注销流程，该房产该如何处理。
参考案例：
上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初35563号（2018年01月02日）本院认为，本案的主要争议焦点是A公司办理注销登记后，原告作为股东发现A公司在清算中遗漏了其他财产权益，原告作为股东能否对相关债务人或义务人主张权利。而根据《中华人民共和国公司法》相关规定，公司解散后，股东应当对公司进行清算，清算完毕并办理注销登记后，公司归于消灭。由于经合法清算后的公司剩余财产，由股东依法进行分配后归股东所有，因此，股东在公司注销后，发现公司对外尚有债权或其他财产权益的，可以自己的名义依法提起诉讼，并主张权利。而被告作为A公司被注销之前的法定代表人，并且作为A公司的注销清算之时的负责人及义务人之一，对于A公司的财产及债权债务的清理负有当然的责任及义务。然系争房屋目前仍登记在A公司的名下，属于A公司的财产权益，且尚未进行剩余财产的分配处置，而原告作为A公司唯一的股东，其有权向被告主张相应的权利。
综上所述，本院认为系争房屋属于A公司的剩余财产，在公司依法注销清算之后，其财产权益理应归属于A公司的股东即本案的原告，故原告依法享有对涉案房屋的所有权。
6．依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条的规定，法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的，属于转移登记的范畴，登记机关认定是转移登记不代表税费计算按照转移登记纳税，具体看各地税务部分的要求。
《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第二十七条：因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
7．房地产企业被吊销营业执照或注销后，深圳的购房者可以单独申请办理房产证。
依据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）第四条第一款，原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。
《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见（2010）》
四、 特殊申请主体的确定
（一）原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。
（二）市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。
（三）市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司（包括原市级资产经营公司）或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。
（四）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由其他合作方申请。
——周争锋2019年8月26日写于深圳港中旅大厦
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今天写文章想探讨：一、企业营业执照吊销后注销前，不通过清算组卖房的办法。二、企业营业执照注销后，有没有诉讼之外过户的办法。笔者自己上面的初步看法，为进一步完善流程，发布本文，希望有实操经验的中介和律师同行和笔者联系，切磋下技艺。正在为这事发愁的当事人可以和笔者联系，笔者给你出点子。
