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中国基金报记者 南深
房地产行业日薄西山，市场情绪悲观情况下，任何尝试转型的举动都颇受资本市场欢迎。
10月31日晚，三季报因计提资产减值巨亏15亿的广州国资房企珠江股份公告，拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换。交易完成之后，珠江股份将以物业管理及文体运营为主业，实现业务的战略转型。
消息刺激下，11月1日开盘，珠江股份巨量封死一字涨停，早盘初封单一度达到200万手，而成交量仅1万手。截至记者发稿，封单仍高达149.2万手，按涨停价3.62元测算，封板资金超过5个亿。
控股股东拟注入资产助力转型
公司拟与珠实集团、珠江健康进行资产置换。经初步筹划，拟置入的资产为珠江城市服务100%股权，拟置出资产为珠江股份所持有的房地产开发业务相关的资产负债，差额部分以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。本次资产置换涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。
交易对方珠实集团实为公司的控股股东，交易对方珠江健康为珠实集团的全资子公司，构成公司关联方，本次交易构成关联交易。珠江城市服务成立于1987年，注册资本8000万元。工商登记信息显示，珠实集团持有珠江城市服务95%股权，珠江健康持有珠江城市服务5%股权。
珠江股份、珠实集团及珠江健康的实际控制人均为广州市人民政府国有资产监督管理委员会。根据初步研究和测算，本次交易预计将构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更。截至三季度末，珠江集团持有珠江股份的比例是31.1%，最终实控人为广州市国资委。
本次交易价格尚未确定，具体置换价格将根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的拟置入资产和拟置出资产评估价值为基础确定。公司将尽快组织独立财务顾问、法律顾问、审计机构和评估机构等相关中介机构开展尽职调查，并在完成相关资产的审计和评估工作后签署本次交易的正式交易协议，提交公司董事会和股东大会审议。
珠江股份称，通过本次交易，公司将取得珠江城市服务100%的股权，同时置出相关房地产开发业务；交易完成之后，上市公司将以物业管理及文体运营为主业，实现业务的战略转型。本次交易有利于上市公司改善资产质量、增强抗风险能力；有利于上市公司提升持续经营能力和竞争优势，保障公司全体股东的利益。
市值不到30亿亏损近15亿
珠江股份的战略转型，背后是房地产开发业务深陷泥潭，积重难返。
随着整个房地产市场调整，从今年一季报开始，珠江股份就又迎来迅速转为亏损，此后亏损额逐季扩大。今年一季报公司亏损1.31亿元，半年报亏损扩大到7.82亿元，三季报亏损额度进一步扩大到14.93亿元。要知道，公司的市值在今天涨停之前才30亿不到。
为此，公司归上市公司股东净资产从今年初的21.7亿元迅速缩水至三季度末的6.77亿元，减少近七成。按此趋势发展下去，净资产转负似乎只是时间问题。
公司的亏损最主要原因是资产计提大额减值损失。10月28日公司公告，经资产减值测试，2022年1-9月公司资产减值准备变动金额为12.97亿元，其中因当期计提资产减值准备减少利润总额金额为13.53亿元。这其中，存货的跌价准备又占绝对大头。
2022年1-9月，公司受房地产市场下行影响，项目去化速度较慢，为加快销售资金回笼，部分项目销售价格有所下调，公司出于谨慎性原则，对存货进行减值测试，并对出现减值迹象的存货按可变现净值低于账面成本的差额计提跌价准备。2022年1-9月公司新增计提存货跌价准备金额为12.48亿元。
编辑：舰长
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